“携手招商中海 云南城投昆明千亩土地低价成交藏玄机”

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经记者杜兹乐出生于昆明

五年前，云南城承办昆明市环湖东路数万亩土地一级整理以来，围绕这些巨大的土地出让和规划，经过曲折不时触动市场神经。 但是，与以往的洪流不同，此次千亩土地由于招商、中海等企业品牌房企的强势加盟，顺利出让。

《每日经济信息》记者近日在昆明获悉，官渡区六甲街道共有6处，约995亩国有土地低价成交。 这些土地的出让总额约为30亿元，平均价格约为300万元/亩，几乎以挂牌的形式列入云南省城投及其联合体。 记者在去年调查滕池附近的地价成交情况时发现，成交的17个商务金融、普通住宅区中，均价为615万元/亩。

云南城投方面表示，企业在二级市场取得土地，是为了期待未来的市场潜力，就价格而言，是综合计划得出的结果。 昆明多家房地产商表示，云南城投具有参与一级开发的特点，但缺乏二级开发经验，吸引企业品牌加盟房企是为了增加其开发芯片。 在云南市投资参加一级开发的地块之前，由于担心遭遇风起云涌的历史，市场降温，这次也没能顺利出让这6个地块，低价成交。

二三线城市的地价很有吸引力

值得注意的是，上述6个成交地块均为招商地产和云南城投行“招商城投”、中海地产和云南城投行“中海城投”、云南城投置业以及云南城投参股企业“华商之家”获得。

工商联房地产商会理事、华南城市研究院研究员吴新坚向《每日经济信息》记者表示，一线房企在二三线城市积极进行战术布局，大举查封土地，包括三四线城市省会城市昆明、贵阳等地在内的土地仍属于价格洼地范畴，价格疲软。

其中，招商地产首次进入昆明市场，拥有地块总面积约290.8亩，总价87246万元成交。 从地块位置看，招商城投获得的两块地块位于中海城投竞得地块以南，与中海城投得地块形成包围之势，与昆明滇池国际会展中心用地相连。

中海地产是第二次在昆明取得土地，而且进入环湖东路这个潜力市场区域，其土地面积172634.96平方米，成交价格77685万元，亩产300万元，按容积率1.6计算，楼价约为2812元/米

根据近日公布的招商房地产年销售业绩，1~12月，企业累计实现合同销售面积247.52万平方米，合同销售金额363.86亿元，去年年底频繁在华南等地区一线城市获得土地。 中海地产全年11个月前累计实现房地产销售额1059亿港币，迄今为止中海地产已实现全年1000亿港币销售目标的105.9%。

早在12月中旬，昆明当地主流媒体一位资深房地产记者就《每日经济信息》记者透露，云南城投已开始与中海、招商等地产商洽谈开发环湖东路的事件。

现在，这种转让的结果终于印证了当初的说法。 云南城投方面也表示，企业与招商、中海等企业品牌房企合作，首先是利用其企业品牌，吸取其开发经验等。

云南省城市亟需投入土地成交

云南城介入此次环湖东路二级土地开发，可能不像“吸取企业品牌房企经验”这句话那么简单。

据上海证券研究报报道，截至目前，未包括城中村改造项目，企业二级开发项目共有12个，权益建设面约100万平方米，主要分布在昆明、大理、西双版纳傣族自治州等地区。

去年，一位业内人士指出，云南投资二级开发业务——普通房地产开发业务，毛利率为16.3%，远低于领域39%的平均毛利率。 可以看出二级开发业务不是云南的强项。 云南城投拥有云南省大量的土地储备，但缺乏成熟的房地产运营管理经验，因此与企业品牌房企合作是明智的选择。 因此，别人分一杯羹也是没有办法的事。

另外，据公开新闻报道，此次刷卡转让的6个地块包括3块商务金融用地、3块一般商住用地。 云南省城投方面表示，企业期待着这些地块未来的开发。

云南财经大学一位教授告诉《每日经济信息》记者，环湖东路地块因在滇池附近，应纳入大范围的旅游房地产范畴，但旅游房地产开发必须具有价格特点和规模特点，是一种缓慢赚钱的生意，一两级联动开发。

据国信证券研报报道，年昆明滇池附近拍卖土地一览表显示，该地区17个地块均价615万元/亩，其中最低成交地块也超过300万元/亩，特别是商业金融用地，其中1383万元/亩的高溢价区

云南城投方面表示，对于此次成交的6个地块的价格，不能只根据地区来评价这些土地与周边地块的价格差异，综合考虑地块的土地性质、容积率等指标，这些地块也在进行正常的土地交易流程。

最近，从昆明转让的许多土地来看，昆明的土地市场依然冷清，而且土地供应在去年年底急剧异常。

昆明一位业内人士向《每日经济信息》记者表示，土地市场冷清只有外表，更重要的是云南城市再次出现土地流失照片，影响上市公司业绩，担心“肉烂锅”。 其他投资公司在取得土地后，也有可能再次遭遇计划调整和未来市场的降温。

据国信证券去年年底发布的研究报告估计，迄今为止，云南市投资环湖东路一级土地开发的费用约为64.5亿元，未收盘价约为55亿元。 据wind三季度报告数据统计，年三季度报告公布时，云南市净负债率超过100%，排名130家上市房地产企业第五。

此外，年6月底，云南城投下原等待3年的1600多亩一级整理土地出让和转让环节，结果5笔共成交182.7亩，成交额7.8亿元，其余均为滞销。 关于其原因，许多业内人士认为，受政策变更的影响是其中之一，涉及规划调整，因此地块被收回。

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