“华南城计划圈地超2500万平方米 高息举债加剧短期资金压力”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

在一些业内人士看来，借钱是值得的，因为它能促进增长。 但是，如果只是为了还债而“保护生命”的话，就有陷入财务困境的风险。

上半年在郑州、哈尔滨相继获得土地的华南城( 01668，hk )，由于短期资金压力急剧上升，不得不在10月宣布以高利率进行杠杆化。 但快速扩张面临的市场和政策风险，加剧了投资者对华南市未来业绩的担忧。 由于短期支付款达到65亿元，华南城面临着短期资金转移的紧张。

华南城此次发行的债券已售完，但中途一度下跌的发行价表明，许多投资者对华南城的热情不高。 如果资金回收方面做得不好，积累的资金压力就会影响华南城目前正在开发的项目。

年利率13.5%杠杆化1.25亿美元

被称为国内大型综合商贸物流和商品交易中心开发商和运营者的华南城10月11日宣布，将发行1.25亿美元的年度到期优先票据。 发行价格为票据本金额的97.381%，年利率为13.50%，发行期限截止到10月17日。

公告称，华南城及相关企业的担保人于10月10日就该优先票据与UBS、汇丰和美林签订了认购合同。 华南城表示，此次发行的票据估计所得额为1亿1800万美元，主要用于企业快速发展中项目和计划的未来快速发展项目、部分现有债务项目的再融资和常规企业用途。

华南城债券的年利息达到13.50%，但仍受到国际投机者的冷眼，1.25亿美元的债券只获得约2亿美元的认购额，认购率只有两倍以上。 相比之下，龙湖地产发行的4亿美元年到期首选票据获得132亿美元认购额，年利率仅为6.875%，认购率达到40倍以上。 10月17日，禹洲不动产发行的年到期的2亿5000万美元优先票据也获得了超过90亿美元的认购额。

华南城债券销售降温也体现在发行价格的破发上。 根据路透社ifr的数据，华南市此次发行的新债券10月15日降至票面利率的95%，原价为97.38%。

华南城高利率杠杆化降温，与发行新债务所得信用评级偏低有关。

华南城1.25亿美元的首选票据在标普评级为b，穆迪评级为b2，这是内房企业发债风险最高的评级。 截至今年3月31日，华南城手中现金33亿港币，但同期贸易和支付达到65亿港币。

基准调查显示，华南市向新市场扩张过度，新投资和项目开发的资本支出也较大，带来了持续的执行风险。 评级还反映了项目集中度风险和我国周期性较强、竞争激烈的房地产市场可能引发的潜在财务波动。 对此，标普认为华南城的财务风险“很大”。

业内人士表示，在房地产市场调控政策持续的情况下，华南市如果不能实现商业房地产销售和租赁方面的预期目标，将面临短期资金紧张的局面。

企业/年财政年度业绩报告显示，全年华南城房地产销售和融资租赁收入总额71亿港币，未实现全年80亿港币的销售目标。

华南城在公告中也声明不排除因市场环境变化、政策变动及其他因素而调整相关项目快速发展的投资计划。

计划范围超过2500万平方米

2009年上市以来，华南城在各大都市圈迅速扩大。

今年6月16日，华南城宣布以2.39亿元人民币的价格成功获得哈尔滨总占地26.35万平方米的土地。 华南城计划在该地块建设哈尔滨华南城。 该项目总规划占地面积500万平方米，总规划建筑面积超过630万平方米。

4月11日，郑州华南城项目签订合同。 本项目总建筑面积1200万平方米，包括交易市场、商务补助和生活服务补助三大部分，一期总建筑面积400万平方米，投资额达150亿元。

华南城目前在建设项目中包括深圳华南城第三期、南宁华南城第一期、南昌华南城第一期、西安华南城第一期，以及新增加的哈尔滨和郑州华南城项目。

据《每日经济信息》记者统计，华南城目前在全国拥有6个大型商贸物流中心，总规划占地面积超过2500万平方米，总规划建筑面积超过3556万平方米。

由于迅速扩张，华南城面临着资金不足的问题。 年1月14日，华南城为项目开发发行了2亿5000万美元的优先票据。 随着楼市销售收入减少，资金回收缓慢，同年9月28日，华南城不得不转让位于河源的华中城住宅项目所有权，收入706.7万元人民币(约864.3万港元)。 对此，华南城公告称，获得的收益将成为企业额外的运营资金。

截至今年3月底，华南城/财政年度营业总收入36.7亿港币，比去年同期上升64.3%。 但其主要业绩收入来源于深圳、南昌、南宁三个项目的销售收入和融资租赁收入，其他项目仍在建设投入中。

随着华南城开发投入的增加，标普认为华南城面临着短期流动性紧张的风险。

据华南城财报显示，截至今年3月31日，华南城现金及现金等价物33亿1600万港币，营业现金流净额9亿3600万港币，投资净流出额20亿5000万港币。 短期内华南城贸易和支付款为65.29亿港币，上一财政年度为13.24亿港币。

业务利润方面，截至今年3月31日，华南城税后净利润为13.03亿港币，业绩贡献的主要来源是深圳华南城、南昌和南宁华南城项目。 受楼市调控的影响，华南城各项目销售收入呈下降趋势。 深圳华南城/年度销售和融资租赁收入仅为9.72亿港币，去年为15.72亿港币，华南城整体住宅业务销售1亿5900万港币，比去年同期减少66.4%。 其他项目除南宁和南昌项目有销售收入外，其余项目均在开发建设中，短期难以收回销售资金。

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