“陕西住建厅：房产价钱核算或半年一变”

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张静经过记者刘林鹏从西安出发

对于陕西房地产市场10%限制利润引发的较大争议，陕西省住建厅房地产处长张继刚表示，陕西省政府此次出台的调控新政是为了应对中央房地产调控，是对房地产价格备案制的进一步落实和细化，“价格核算每半年变动”

地方政府主张这项政策是为了进一步促进全省房地产市场的稳定健康和快速发展，但当地一些地产界人士和学者并不认同。 除了利润限制的可操作性问题之外，西北大学经济管理学院教授白永秀表示，让地产商核定价格、规定利润不是政府应该做的事。 虽然政府可以抑制保障性住房的价格，但是商品房的市场供求瞬息万变，政府的调控措施收效甚微。

回答: 10%的利润是合理的

很明显，10%的利润“红线”，成为陕西省楼市新政备受瞩目的交汇点。

许多开发商在接受记者采访时表示，新政很难操作。 开发商在开发建设过程中，项目地价、产品组合、设计方案、建安售价等不同，价格波动性大，无法计算实际结算价格。

根据陕西省住建厅官网消息，根据土地价格、开发价格、管理费、销售费、财务费、销售税等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年建筑涉及的各项价格指数测算出比较准确的开发价格，明确合理的利润率，

张继刚昨天对记者说:“政策刚出台，还没有实施，一开始一定是试验性的。” 具体来说，地方政府住建部门和物价主管部门选定城市中的某个区域，在该区域选定不同质量的典型项目，考虑所有价格计算合理价格，再加上10%的利润，最终公布大致的价格区间。

张继刚表示，实际上，陕西省住建厅测算了去年年底省内21个典型商品住宅项目实际发生的价格、税费等各项费用。 可以看出，县项目利润率在10%以下，市区项目利润率略高于10%，据此可见10%的利润是合理的。

但是，对于具体的计算，张继刚坦言操作困难，他说:“在估算价格时，在选择项目上必须重视。 另外，取区间的值是非常重要的，明确的区间价格是否能实际反映一个地区的价格”

对于地产商质疑政策可操作性差，张继刚表示:“10%绝不是政府定价或房地产价格限制，而是针对市场制定宏观诱导价格，是为了稳步实现宏观调控，最终实现挨家挨户的价格，“

在今年房地产调控不放松的政策口径下，陕西调控新政也与中央近期的房地产调控方向一致。

张继刚告诉《每日经济信息》记者，在申报宏观调控价格的基础上，陕西的政策是进一步落实和细化，是探索性的政策。 开发商根据政府明确的价格范围备案，不会把价格弄得太离谱。 “此外，在陕西房地产销量下跌的背景下，政府公布价格区间，让购房者看到房价空之间和利润空之间是有限的，购房者可以及时出手，提高销售。 ”

专家:或影响地方税收

事实上，除了对利润限制10%的质疑外，业内也有人指责陕西楼市新政规制违反市场经济规律，充满行政规制色彩。

白永秀表示，政府可以控制保障房的价格，但商品房市场必须由供求关系调节，政府控制其价格不符合市场需求。 关于房地产调控，政府可以在土地、税收、贷款许多方面进行控制，不应该直接用利润的价格和价格进行控制。

白永秀分析认为，房地产领域最大的问题是利润空之间的不透明和腐败，不规范操作，特别是在征地问题上，政府应该对其加以控制。 只有严格控制贷款，鼓励目前的房屋销售，才能快速发展房地产健康。

白永秀表示，“由于省政府与各级市、县政府的优势不同，部分地方的房地产是地方的优势。 因为这个政府是否能科学地估算出合理的价格范围还不明确，操作起来也不容易。 ”

另外，白永秀还担心陕西新政可能会影响地方财政和税收。 表面上看，政府的合算价格在税后，出现了所有的价格，但政策一旦执行，长期来看，房企的毛利润和规模一旦缩小，最终地方政府的财税收入就会减少。

当地开发商也对《每日经济信息》记者表示，土地价格是开发商整个开发价格的大头，约占30%~50%。 土地价格是对利润影响最大的部分，而土地增值税是地方政府的一大税收来源。 如果政府将利润控制在10%的话，开发商可能会选择比较便宜的地块，或者减少土地的取得量，土地的交易量可能会减少。

该开发商表示，虽然宏观经济形势本来就不太好，但随着该政策的推行，房地产商的利润空之间进一步被压缩，房企将考虑压缩价格，从而影响税收。

当地一位家庭型房地产经纪的负责人直言，房地产公司向地方政府缴纳的税多种多样，其中营业税、公司所得税、契税、销售推广支出占大头。 如果政府严格执行这项政策，开发商将无利可图，收益减少必然会影响税收。

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