“地产业务扩张缓慢 雅戈尔或回归主业”

本篇文章3390字，读完约8分钟

经记者杨宠从上海强发

以“入行”时间计算，雅戈尔是许多知名公司进军房地产的前辈。 1992年，房改刚开始的时候，雅戈尔已经有了第一家房地产企业——雅戈尔置业。 由于房地产加金融的概念，雅戈尔曾与巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦齐名。

然而，雅戈尔房地产的辉煌在今年结束。 7月，多家媒体报道，雅戈尔回归早先流传的服装本职工作，宣布房地产业务将受到严格限制。 对此，《每日经济信息》记者通过邮件询问了这家企业的董秘，但未得到回应。

媒体的解体表明，由于对资金流动性的担忧，雅戈尔不得不限制房地产的快速发展。 记者综合2007-2007年的财务数据，该企业房源从房地产获得的净利润近30亿元，平均年收益约6亿元。 大部分年份，雅戈尔房地产业务超过100亿元。 净利润和资金投入形成了强烈的反差。

与投资不相称的净利润

根据雅戈尔集团房地产子公司雅戈尔置业控股有限公司的资料，该企业成立于1992年，开发面积达600万平方米。

与主要业务企业品牌的服装相比，房地产开发的利润并不高。 根据雅戈尔集团的年度报告，雅戈尔的企业品牌服装的营业利润率达到了65.66%，而房地产开发的利润率只有44.75%。 不仅如此，房地产开发的营业收入总额也很低，仅为33.73亿元，比企业品牌服装少4.4亿元。 因为雅戈尔没有明确企业投入房地产行业的资金有多少，所以很难知道雅戈尔房地产过去几年房地产项目的净资产收益率。

但是，从企业的不动产库存情况可以大致看出雅戈尔在不动产业务上的投资。 的年报显示，企业各类房地产库存总额达212.52亿元，占总资产的43%。 年报显示，房地产开发净利润仅为5.71亿元。 相比之下，服装板块的净利润只有6亿9100万元，但明显少于房地产业务的资金。 年报显示，除房地产业务外，雅戈尔其他各类库存共不过20亿元左右。

事实上，2007年，雅戈尔房地产开发的净利润已经达到2.7亿元，而当时的存量占用资金仅为60多亿元，但占用资金从60亿元增加到去年的200亿元以上后，净利润并没有出现同样的大幅增长。 年，雅戈尔房地产业务净利润也只有6.7亿元。

与其他地产商相比，雅戈尔房地产事业大规模投入带来的收入和利润也较差。 以华侨城为例，企业库存规模达到300多亿元，但该企业年房地产营业收入超过102亿元，毛利率更是达到63%。

在快速发展速度和规模上，雅戈尔也落后于同行。 从2007年开始，国内房地产业迅速发展，万科、保利、恒大、金地等企业在此期间迅速扩张，项目从数十扩大到数百个，进入的城市也大幅增加。 雅戈尔被列为“三驾马车”之一，这五年的扩张速度一直很慢。 年报显示，截至当年，该企业土地储备只有150万平方米，主要分布在宁波、杭州、苏州和上海四个长江三角洲城市。

在中房信集团公布的年~年上半年中国房地产公司销售金额top50排行榜中，雅戈尔的名字连续缺席。

双重失败的土地战略

这样的成绩与雅戈尔在房地产开发中的经验和能力不完全对应。

据媒体年报道，雅戈尔开发的“海景花园”长期以来被誉为宁波高级住宅的第一名。 这样的房地产企业为什么在2007年以后没有迅速发展？ 中国指数研究院杭州研究分院研究总监曹旭东表示，雅戈尔在宁波快速发展房地产业务时，因获得土地低廉的价格，具有一定的竞争特点。 但是，该企业从宁波进入其他地方后，这一特征逐渐消失。 在杭州，雅戈尔采取的许多地块付了高价。

2007年，雅戈尔以14亿7600万元获得“原杭州商业学院”的土地，成为当时的杭州地王。 同年9月29日，雅戈尔投资12亿8000万元，获得杭州转塘50号、51号两块地块； 之后，雅戈尔以总额8亿4500万元战胜杭州剩下的53号地块，即西溪晴雪项目。 楼价约为10779元/平方米。

年，雅戈尔又以24亿2000万元的总额获得杭州“申花53号和56号地块”，溢价率分别为153%和155%。 根据当时这两块地块的楼价，分别为17751元/平方米和18114元/平方米，双双创申花板块楼价新高。

高价买了土地，结果雅戈尔的房地产开发失去了一部分竞争力。

据中房信不完全统计，雅戈尔今年上半年在杭州的3个项目销售额不足5亿元，龙湖仅在杭州的2个项目销售额就超过12亿元。

但是，如果雅戈尔在另一个时间拿下土地，情况可能会和现在不同。

根据雅戈尔的年度报告和公告，2008年5月至2009年5月，以及年份是雅戈尔纳土地的空白期。 现在市场上业绩不佳的几家地产商，正是在这个时间占了地。 例如，保利地产从2008年末到2009年初，以低价采取了多个地块。 同样也有使中国融和的情况，选择在这个时间入场取土。

中国房地产新闻集团研究中心总经理陈啸天说，由于当时低价拿地，这些公司在市场竞争中很有特点。

除了土地价格过高外，曹旭东认为，阻碍雅戈尔房地产业务快速发展的另一个原因是企业品牌。 拥有高价土地的雅戈尔一进入杭州，就以高端的定位刺激了销售，但杭州的买家没买一分钱。 与杭州当地的高级楼盘绿城相比，雅戈尔的认同度不高。

这在一定程度上影响了雅戈尔的迅速发展。 再加上上述雅戈尔进驻的地区，之后相继发布了“限购令”，对雅戈尔的房地产业务也产生了很大的影响。

·注意

改变房地产开发主业的资源很难复制

经记者关赟斐出生于上海

虽然楼市调控没有放松，但本职不是房地产的企业正在进军房地产业务。

业内人士表示，从2000年开始，房地产市场迅速发展，这些公司在这一时期多以投资、并购、融资等形式进入房地产领域。 许多专家对《每日经济信息》记者表示，由于本职工作不是房地产，这笔资金可能比较充裕，因此适合进入这一领域。 但现实情况是，这些公司的转型并不十分成功，专业化程度和主业资源的特点受到房地产行业的限制是阻力因素。

专业化程度遇到瓶颈

“外行进入房地产行业是一种强烈的优势驱动。 ”复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民指出，其好处有两个。 目前，房地产对其他实业来说仍然是利润最高的领域。 房地产领域不要求公司拥有核心技术，更容易进入。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产领域看起来门槛低，但所需专业性强。 外行进入房地产并不难，但求快速发展并不容易，经验不足是大弱者。

杨红旭认为，特别是在房地产市场整体低迷的情况下，这些公司将面临巨大的挑战。 例如，产品的定位和更新、土地获取的节奏、领域周期的把握等需要精确的评价，否则很容易出现销售困难的状况。

中房信研究总监督薛建雄指出，从目前市场上的许多例子来看，相邻的两块土地，由于开发公司、开发战略的不同，最终一块利润巨大，另一块亏损巨大，这就是房地产领域专业性的体现。

另外，薛建雄说，其实理论上，产业资本搞房地产是个好选择。 因为有其他产业支撑，比房地产公司有更多的融资渠道。 但是，作为前提，需要把握投资的步伐，如果扩张太快，资金链就会断裂。

本职工作的资源难以复制

可以看出，目前外行进入房地产的情况存在争议。 进入房地产的公司大部分都是房地产领域的关联公司，与其他领域相比，大多是房地产领域的一半“行业人士”，可以很好地规避经验不足的风险。 但是，由于这些都与房地产密切相关，房地产调控也对业绩产生了很大的影响，减缓了房地产项目的开发步伐。

蔡为民表示，实际上，这些公司在进入房地产之前就具备了一定产业内销售渠道的特点，但在楼市恶劣的大环境下，这些渠道的特点已经不复存在。

正略钧策合伙人、副总裁薛迥文告诉《每日经济信息》记者，无论是销售渠道还是企业品牌等公司以前领域的资源，对进军房地产行业都没有什么贡献。 从公司治理的角度来说，房地产领域与其他实业有很大不同，新进入的公司常常在公司治理上产生矛盾。

薛迣文指出，房地产是一个管理整合型领域，需要整合大量的外部管理资源，而且这些资源的非标准化程度很高。 这对于新进入的公司来说，很难控制。 另外，由于房地产开发周期长，公司内部管制的难度越来越大。

转载时请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

每次预约都打电话

北京: 010-58528501上海: 021-61283003深圳: 0755-8359成都: 028-86516389 028-86740011无锡: 15152247316广州: 020-89660257