“万亿债务首轮偿还潮将至 房企怎么突围？”

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经记者杨薏强叶书利徐学成出生于上海北京广州

年被称为房地产领域的“还债年”，在万亿单位债务到期的背景下，今年的市场起步将更晚。 此前许多房地产企业发布的公告显示，1月份销售额不足15亿元，仅为年度销售任务的零头。 在这种背景下，密集的大幅度降价已经成为所有领域的期待。 但是，降价幅度会有多高？ 什么时候再降价的可能性最高呢？ 《每日经济信息》记者为你逐一分析和解读。

/市场动向/

住宅企业降价或3月以后幅度在20%以下

经记者杨宠从上海强发

“一间房子卖一间，一间还债一间，一间新项目放宽。 现金当国王是有道理的。 》上海易居房地产研究院向各大房地产商发表的战略报告遵循良好的引导，建议各房企迅速出货，最快将库存房源换成现金。

另外，绿城中国的宋卫平会长也在春节上班后立即率领绿城集团全员卖房。 他甚至在微博上透露，他和办公室其他两个同事收到的指标达到3亿元，人均需要卖出1亿元的房子。

种种迹象表明，3月、4月或住宅企业将出现密集降价的时刻。 参加降价的城市北广，不仅杭州、南京等1、2线城市，3线、4线城市也有可能参加。 只是，平均降价幅度可能不会超过20%。

3月或目前首次信托兑付高峰

此前，世联地产研究报告显示，在今年所有领域到期的各类债务中，离岸私募基金、信托基金、房地产基金和民间借贷对房企短期偿债能力的考验最大。 其中，信托债务也是各房企首先必须归还的债务。

根据国泰证券的研究报告，全年总到期债务规模为1758亿元。 一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。 第一个信托兑付的高峰期出现在今年3月。 尽管中房信拆房师薛建雄认为，抢购部分房屋产权、收购价格高于房价的信托产品可能会爆胎，部分到期债务可能会通过延期或转换的方式处理。 但不可否认，许多开发商仍有偿还信托债务的压力。

在这种背景下，通过降价销售迅速回收资金、还清贷款成为房企最直接的手段。 中国指数研究院上海分院研究总监督杜丙国认为，降价应该发生在房企债务到期前的一段时间内，房企选择降价以换取销量。

调查显示，今年信托债务到期高峰期是今年7月，超过500亿元的信托债务将到期。 如上分析，显然今年房价最有可能降价的时期是今年3~5月。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，开发商对2、3月的销售业绩不抱期待，因此不会发售新盘或大幅降价。 四、五月份新一轮的调整方向更加明确，全年楼市诉求趋势更加明确，随着新盘供应量再次增加，可能会发生相对集中的降价。 薛建雄认为，集中降价的时间点应该是今年3~7月。

年内的降价幅度在20%以下

楼市降价已成定局，但关键是降价幅度能有多高？ 许多公司担心，如果降价幅度过大，反而会加剧买家的观望，导致价格交换量的计划跌到空。 上海稍降价的楼盘开发商反映，购房人交了定金后，迟迟不付剩余房款，追问原因，得知因担心房价再次下跌而无法购房。

汉宇地产市场研究部经理付伟对《每日经济信息》记者表示，大部分开发商和楼盘的降价幅度不会突破30%。 一、二线城市开发商降价幅度最大20%，三、四线城市开发商降价幅度最大10%~15%。

杜丙国也持同样观点，认为从全国来看，房地产公司的降价幅度通常不会超过30%。 从市场反应情况来看，相对于地区平均水平，8折促销可以比较有效地推动销售。 全国范围内，预计开发者在今年内不会超过20%。

汉宇地产市场研究部的薛建雄表示，对大部分城市来说，30%左右的降价幅度很可能是极限，很多项目的平均降价幅度可能只有10%。 只有极少数城市有可能出现30%以上的降价大厦。 以上海为例，能降低希望的楼盘基本都在下降，剩下的都在观望。

这些观点实际上接近准买家们对价格评估的期望。 《每日经济信息》和本乐居最近联合进行的调查显示，45%以上的网民认为今年的房价跌幅不会超过20%。

上海同策咨询有限企业研究总监张雄大认为，即使开发商的降价幅度与市场预期不完全一致，在万亿元债务到期的大背景下，开发商也将在短期内迅速完成价格调整，大幅减轻信托产品到期的冲击压力。 从制定销售计划到开始计划通常需要一周左右的时间来完成价格的调整。

一线城市将再次下跌

张宏伟的评价接近上次的降价热潮。 本轮降价热潮也有可能从一线城市开始。 第一个降价是郊区刚需要楼盘，中高端项目可能会出现部分降价。

这个看法得到了许多业界人士的赞同。 付伟也认为，新一轮降价热潮的龙头依然是一二线城市，而不是三四线城市。 杜丙国表示，由于目前市场上的投资投机性诉求受到抑制，刚性诉求产品降价的主要选择将成为最佳选择。 通常，降价会从郊区逐渐向市中心蔓延。

薛建雄说，今后降价的风暴有可能发生在二、三、四线城市。 在二线城市，除核心区以外的所有楼盘可能都会降价，但在三四线城市，可能主要是城市核心区楼盘降价销售。

/领域动向/

近半数的14家大型房企有近1万亿元债务到期或引发并购浪潮

经记者徐学成出生于广州

知名经济学家郎咸平此前担心，在房地产市场调控下，房地产企业出现的大规模经营整合浪潮，很可能会使大型房地产商高度集中，像香港房地产市场一样出现“四大天王”，从而产生更高的房价。 他的上述观点也成为了今年媒体引用最多的观点。

根据中航证券的研究，预计今年有6成的房地产公司将面临资金不足，而全国最畅销的14家公司中，有6家还拥有充裕的资金。

这很难想象在万亿元债务到期的背景下，整个房地产领域的大规模并购重组是否即将发生。 垄断性的房地产巨头会在这次合并重组之后产生吗？

六成的住宅企业面临资金不足

中航证券在《房地产领域年度战略报告》中表示，“随着财务状况的恶化，房地产公司面临的资金不足也在扩大。 短期内领域平均有5%的资金充裕，但如果交易量全年持续萎缩，整个领域将出现相当于总资产8%的资金不足，6成公司面临这一威胁，4成公司在到期贷款无法持续的情况下，将面临相当于总资产10%以上的资金不足。”

上述报告数据显示，在监管背景下，房地产领域整体财务状况恶化。 根据中航证券提供的数据，在财务状况方面，进入全国销售额排名前20位的14家大型房地产上市公司中，6家处于资金充裕的状态，3家处于资金平衡的状态，5家面临资金不足的威胁，其中4家面临10%以上的资金不足

由于成交低迷，销售额回升缓慢，房企资金周转水平进一步下降。 这些机构的数据显示，2007年领域高峰期，房地产上市公司平均存量资产周转率为0.50倍(相当于平均24个月收回资金)，2008年跌入谷底，周转率下降一半至0.26倍(平均资金收回周期为45个月)

截至2008年上半年，房地产上市公司平均退出存量速度放缓24%，年化存量资产周转率降至0.28倍( 43个月资金回收)，接近2008年低谷水平。 这些机构预测，在未来持续的低谷中，房企资金周转速度有可能进一步从10%左右下降到0.26倍( 46个月资金回收)。

什么类型的房企是“最难的”？

加上财务状况和房企周转效率，房企开始在快速发展模式和区域布局方面加速分化。

规模化和高端化是中国房地产公司两种主导性的快速发展模式，在规制的背景下高端产品线受到更大的冲击，但也显现出规模化公司的特点。

根据中航证券提供的数据，年1~10月北京别墅和高档公寓预售面积比去年同期减少46%，整体跌幅远远超过房市12%，华东地区高端、偏远项目更是降价20%~30%。 结果表明，绿城中国等公司的转速在高峰期下降了50%以上，但恒大、碧桂园、万科冲击较小。

根据国家统计局等公布的官方数据，年1~10月，上海、杭州累计预售面积比去年同期减少20%以上，温州降幅近40%。 但是，石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市的预售面积比去年同期有所增加。 结果表明，一线城市新开工面积和销售面积增长幅度扩大到30%以上，而二三线城市新库存较小。

解体表明，地域分化进一步加剧了房地产公司之间的业绩分化。

这样的分析表明，如果今年的监管继续深化，追求高端化和集中在一线城市的房企布局将面临更大的困难。

高力国际董事陈厚桥对《每日经济信息》记者表示，近期已有多家房企开始向一点机构咨询监管对策，在他看来，房企产业整合已迫在眉睫。 例如，加快在二、三线城市的快速发展，增加商业房地产的投资等。

除此之外，陈厚桥还指出，从布局上看，未来房企有可能纵深至三四线城市，提高抗风险能力。 另外，增加对产业地产(以前流传下来的商业地产和工业地产的结合)的投资也是住宅企业的选择之一。

出售股票交换资金

正如陈厚桥指出的，从长远战术来看，追求规模化，加大布局2、3线城市的力度可以缓解房企调控的压力，但远水救不了近火，房企迫切的问题是用什么方法缓解资金压力。

《每日经济信息》记者表示，从去年下半年开始，一些开发商已经采取了一些措施。 除了大型房地产公司相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价外，房地产公司还在削减支出。 例如，雅居乐地产( 03383，hk )去年年底调整了部分项目的工程进度，未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。

一个值得注意的现象是，房企出售股票以换取资金或选择旗下项目的方式也在增加。

绿城从去年年底开始销售旗下的项目类以缓解资金压力。 据统计，依托这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。 去年12月26日，珠光控股集团( 01176，hk )宣布将出售子公司诚昌集团45%的股份，以兑现2亿8000万元。

去年11月，海航为了规避经营风险，降低房地产调控带来的压力，提高控制投资风险的能力，向海航集团相关公司出售了多家企业股票和土地，交易总额达到45.75亿元。

解体表明，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过抛售股票实现战术转移。 据中原此前统计，年1~10月，规模房企累计股票交易达93宗，总成交额达300.8亿元，远远超过年84宗165.25亿元的规模，该机构预计年成交额将比年翻一番。

/融资渠道/

ipo门还没有开放房企融资吗？

经记者叶书利从北京出发

年被业内称为“还债年”，在持续的房地产调控下，出现了房企资金链危机局:销售回头金放缓，融资渠道日益收紧、收窄。 在重压之下，降价抢夺被许多人认为是房企最后的救命符。

巨额债务压在身上

世联地产董事长陈劲松坦率地说，年房企业最大的危机是债务危机。

陈劲松将房企背负的债务分为离岸私募、房地产信托、房地产基金、民间借贷四部分。 此外，还包括银行抵押贷款、上下游融资等。

关于各债务年到期的具体金额，目前市场上没有权威的统计数据，但从一些机构公布的理发统计数据中可以窥见豹的身影。

以房地产信托为例，中金企业研究报告显示，全年拟到期房地产信托金额约2234亿元，总还款金额约2500亿元，全年拟到期规模近2816亿元。 另据媒体报道，每年约4000亿元的房企高息债务将陆续到期。

东方证券研究报告以年6月为拆解起点，对115家上市房企进行了样本研究，发现115家房企长短期还本付息债务在年7月~年6月3年内分布最多，其中46%集中在年还款。 其中，年7月至年6月到期的短期付息债务(即短期借款+1年内到期的长期债务)，约79%集中在年12月~年6月。 另外，年6月~年6月到期的长期贷款中，年上半年占63%。

“卖主”筹集资金

最近在一个论坛上，黄金湾投资集团副会长全亮指出，缺钱或急需还债的房企，最先考虑的方法可能是通过股权转让或联合开发来处理资金不足。 现实也在被证实。 在目前的情况下，很多缺钱的房企倾向于选择“卖身”来回收资金。

据某机构统计数据显示，2月首周京沪产权交易所新增挂牌房地产股交易数近10宗，总市值达数十亿元，其中3家转让100%股，如上所述，境外联发实业快速发展有限企业转让100%股 1月，全国公开产权市场规模(交易额超过千万)的股票交易数量达到20宗，公开市值达到67.8亿元，比去年1月的9宗和31亿元的交易额上涨了近120%。

中房信克和瑞评论家胡超被《每日经济信息》记者拆解后表示，1月20宗房地产股交易中，第一展现出两大优势。 首先，许多房企迫于资金压力将项目出售以收回资金。 在抛售项目筹资的趋势下，除中小房企外，大型房企的身影开始显现。 例如，1月绿城迫于资金压力通过出售项目来筹集资金就是典型的； 其次，更多的主业非房地产公司开始清理房地产业务。

在接受《每日经济信息》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充称，战术减资和战术离场已成为当前房地产市场转卖项目的首要原因之一。 近年来，从事东方航空空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒、安徽金种子等主业非房地产业务的企业通过转让相关股权的方式，逐渐实现了退出房地产业和减少相关资产配置。 如果房地产调控继续维持3~6个月，主要房地产以外的公司可能出售的房地产资产、股市价格预计将超过3000亿元。

pe金融兴起了

关于住房企业融资问题，爱建证券房地产领域的分析师左红英在某领域的研究报告中预测，全年房地产领域的融资“坚冰难破”。 例如，此前传出的房企ipo融资渠道仍被中国证券监管委员会关闭，但央行公布的年度数据显示，银行对房地产行业的新增融资规模明显下降，在全年银行贷款定向宽松的背景下，房地产领域利润有限。

对此，中房信研究总监薛建雄和水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军均认为，年私募股权投资(以下简称pe )将成为开发商直接融资的重要渠道之一。

据清科研究中心房地产私募股权投资统计数据显示，4200年前11个月，共有26只私募股权投资基金完成募集，共募集资金36.42亿美元。 在投资方面，去年头11个月共有35笔民间房地产投资，交易总额达22.2亿美元。 从投资结构看，35笔民间房地产投资交易中，31笔发生在房地产开发经营领域，投资额19亿9600万美元。 在房地产开发经营领域，商品住宅类投资13件，共计9亿6400万美元。

清科研究中心拆迁师徐卫卿介绍说，目前国内三种形式的房地产私募股权基金最为活跃。 首先是房企设立基金管理企业设立的房地产私募股权基金，如金地集团稳定投资和荣盛快速发展旗下的荣盛泰发基金等，其次是专业房地产和金融家组成的独立房地产私募基金，如复星集团的星浩资本、高和投资等三大类是国有企业和政府背景的房地产私募股权基金， 市场上还出现了一点专门针对商业房地产、商品住宅、保障性住房建设、旅游房地产、养老房地产等某些领域的专项房地产私募股权基金。 例如盛世神州房地产投资基金集中在商品住宅市场，投资半径最集中在京津唐、环渤海、长江三角洲地区房地产市场健康高速发展的成长性城市。 高和投资集中在一线城市中心地区的商业类房地产收购上，星浩资本的投资集中在城市综合体建设项目上。 年设立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，以保障性住房建设为目标。