“首创置业跌入销售同比下降通道 券商给出来年2.7倍PE”

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经记者叶书利从北京出发

由于9成以上的可销售项目位于限购区域，首个运营商从8月开始进入销售同比减少的通道，目前也看不到该通道的终点。

一份研究报告显示，投资者对全年首次运营商的预期市盈率仅为2.7倍，仅为领域预期平均市盈率的4成。

连续4月销售比去年同期减少

5日，第一家运营商发布的公告称，当天企业董事会会议决定任命刘晓光为企业主席，但第一家运营商销售的衰退充分引发了刘晓光的压力。

《每日经济信息》记者根据最初的运营商销售公告数据总结，前11月，企业累计实现销售额101.2亿元，比去年同期减少3.2%，仅实现150亿元年销售目标的约67.5%，今年年销售目标的期望是空

刘晓光更烦恼的可能是，在房地产调控的高压下，第一家运营商的市场销售进入了较去年同期下跌的道路。

根据首次运营商销售公告，从8月开始，企业月度销售额比此前年度同期大幅增加，比去年同期大幅减少，正是形成了企业销售拐点。 7月，首次运营商当月销售额比去年同期增长115%，但8月份销售额比去年同期减少43.1%。 9月的销售额比去年同期持续减少26%； 10月份企业销售额为12亿3000万元，与去年同期的15亿元相比，减少了18%。 6日，第一家运营商发给《每日经济信息》记者的电子邮件复印件显示，11月份销售额为11.1亿元，比去年同期的16亿元下降了近31%。

9月底，《每日经济信息》记者和第一位运营商相关负责人的信息表示，企业为了在年度销售目标上展开最后冲刺，将在量上发起自救行动。

具体来说，最初的运营商排除了以价格换量的方法，通过增加可销售的房源来换销量。 例如，第四季度计划在北京、天津、沈阳、佛山、镇江、湖州等地推出约60万平方米的可销售项目，以扩大可销售资源的拓展面，希望换取增加销量。

另外，最初的运营商通过收购外部现成的可销售资源来增加推送量。 10月20日，首个置业公告称，企业用股权转让的方法以16亿3000万元收购了阳光新业房地产股份有限公司在山东胶东半岛的4个住宅项目。 分别是位于青岛的公园一号项目、杨口寨项目、香蜜湖项目和烟台的阳光一院，总建筑面积约75.42万平方米。

但是，目前，首次运营商这一自救活动没有取得预期效果，救助活动实施后的10月、11月和2月的销售额与去年同期相比持续下跌，似乎为这一自救活动而头疼。

力量积累战略得不到效果。 这对于房地产调控背景下的最初运营商来说更加困难。 因为最初运营商的产品分布的9成以上位于限购区域。

据《每日经济信息》记者根据初置业官网“项目展示”栏的相关情况统计，目前初置业的售楼处分布在北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市，其中8个城市为限制城市，

进一步调查结果显示，目前9个城市共销售22个项目，其中21个项目分布在8个限制城市，占95.5%。 21个销售项目中，11个位于限购的“重灾区”北京和天津两个地区。

根据最初运营商11月的地区销售贡献表数据，企业全部来自收款销售额受限的城市。

《每日经济信息》记者在与中投联达(北京)投资有限企业董事长杨少锋的信息表示中认为，在目前的限制城市，决定销量的不是可销售资源，而是限制条件下的“三人人数”，即有购买资格、有购买意愿、有购买能力的人数

但是，最初运营商不是在价格而是在限购区称重的自救行动，可能犯了南辕北辙的战术错误。

但是，最初的运营商相关人士表示:“企业还没有大幅调整价格的计划。”

靠商业地产承担大任？

有消息称地方政府在限购政策失效后有必要继续。 这对最初陷入限购泥潭的运营商来说绝对是坏消息，也影响了当年的销售前景。

也许是因为认识到目前的产品分布区域正受到限购的困扰，《每日经济信息》记者从最初的运营商那里获悉，最初的运营商正在考虑在适当的时间购买土地，要点选择区域是已经开拓的区域周边的二、三线城市，从而带动产品区域的

除了开拓一点二、三线城市外，刘晓光还将目光投向了商业地产。

最初运营商的商业地产布局有其独特的模式。 那是媒体曝光度很高的外来版插座模型。

据首个运营商上半年财报显示，位于北京房山的奥特莱斯产品线北京芭蕾舞雨悦都项目住宅部分已于上半年上市，获得6.20亿元的销售回收款，但湖州和佛山两城市的奥特莱斯整合项目已经开工，下半年将适当 此外，上半年运营商在海南万宁获得29万平方米的海南万宁新型综合体项目，作为未来海南奥特莱斯项目的用地。

面对外界对首次运营商明年销售前景的质疑，刘晓光表示，除继续开拓住宅项目销售外，预计从明年开始，企业奥特莱斯芭蕾舞雨项目将产生全年30亿元的收入，包括商业地产运营收入。 但是，值得观察的是，即使实现了30亿元的商业地产收入，其占最初运营商总收入的比重仍然不到三成，就像今年最初运营商的年销售目标为150亿元一样。 另外，最初运营商下面的三个插座项目目前正在建设中，持续烧钱。 此外，还有计划建设的海南出口项目。

目前，首批运营商佛山、湖州和北京房山三个正在建设的奥特莱斯项目，总建筑面积近300万平方米。 据业内人士保守估计，其总投资将近180亿元，其中自有资金投入将达到50亿~60亿元。 换句话说，明年的三个出口项目可以自行产生一点现金流，但可能不足以支撑建设中沉淀的资金量。

基于最初运营商明年业绩的乐观，资本市场投资者的估值也极低。 辉立证券发布的一份研究报告副本显示，在房地产调控的背景下，目前内房股领域估值处于低位，年化领域市盈率仅为6.3倍，但初创运营商年企业市盈率仅为2.7倍，仅为领域平均市盈率的4成。