“投资者追捧 个别信托企业主投房地产”

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经记者徐子莫贺麒麟李静琏从上海、北京发

严格的房地产调控给信托产品市场带来了难得的机会。 由于融资渠道不畅，许多房企转向信托企业，成为高质量抵押品和约10%年预期收益的双重“诱惑”

在下，投资者纷纷“慷慨解囊”。 为了回应这一指控，一些信托企业也加大了这类产品的上市力度。 机构公布的数据显示，第一年，房地产信托产品发行金额和融资规模较去年年末低谷大幅上升。 一家信托企业将大部分信托产品投入房地产。

但是，高收益必然意味着高风险。 业内人士表示，房地产价格下降带来的系统性风险仍然难以规避。 为了分散风险，一部分信托企业一方面在建设更安全的保障房方面投入了资金，另一方面在发行银信理财产品方面，银行很可能需要吸收存款。

虽然遭遇严峻挑战，但房地产信托明显高于存款的收益率依然备受市场青睐。

根据安信证券的统计，在今年1月的集合信托计划中，不动产信托的设立规模占全部信托设立规模的37%。 截至上周四，推荐中的信托计划达到26个，其中12个投入房地产，预计发行规模将超过25亿元。 公开资料显示，一家信托企业在运行的10种产品中，有9种投向了房地产行业。

“房地产融资在信托业务中所占的比例可能不到1%。 房地产信托之所以成为“剑指”，可能还是监管层的监管力度和一些地产商借信托融资的影响。 》与去年年底监管层对信托企业出台的一系列监管措施相比，西南财经大学信托资产管理研究所副所长李勇在《每日经济信息》中表示。

农历新年伊始，央行宣布加息0.25个百分点。 央行还宣布，2月24日将金融机构存款准备金率再次上调0.5个百分点。 在股市低迷和通货膨胀的情况下，信托企业很快就会超过9%的年收益率，无疑是投资者的重要选择。

“房地产信托的年收益率确实有超过10%的，但其背后的风险投资者也应该合理考虑。 ”李勇认为，“目前信托融资的门槛比其他投资高得多，100万美元的‘初开价格’不是普通投资者能够承受的。”

根据信托合同的规定，普通信托计划，300万元以下的投资者不得超过50人。 目前，信托产品除了由信托企业自身募集外，还在各银行的民营银行销售，首要的是与高端客户进行比较。

值得观察的是，目前银行销售的信托包括了房地产信托计划的一部分。 建行沪前分行客户经理在《每日经济信息》中表示，“我们现在只有300万元以上的信托计划。 因为100万元的计划大部分是信托企业的员工买的。” 他表示，由于年利率较高，100万元的信托计划目前银行不容易获得定员，产品由分行重新派往各分行，各分行并不能够获得信托产品的限额。

一家信托企业驻上海代理商的员工在《每日经济信息》中表示，“从年收益率可以稍微看出房地产商的融资规模和抗风险能力。 很多情况下，是资金紧张、融资困难的房地产商，在发行信托产品时，可能会将收益率设定在10%以上。 对于这样的住宅企业，大型住宅企业(信托产品)虽然年收益率不是很高，但是比较稳健，风险也比较小。 ”。

“由于信托产品属于私募，所以其新闻没有公开，不容易知道具体的年息收益率。 ”普益富分解师陈鹏真说。

来自wind信息的数据显示，目前已有8个房地产信托计划。 其中不包括已经成功融资的“华澳长信3号集合资金信托计划( c、d、e类信托资金募集)”，该计划已于2月16日成功募集10.1亿元。 成立不到两年，华澳信托运行的10种产品中，有9种投入房地产行业，发行规模超过60亿元。

一位行业销售经理表示，目前重启的房地产信托最高收益率或超过15%。

高利率可以吸引投资者，但要观察房地产商在融资过程中支付的高额价格，这些价格往往达到信托费、银行代理费、代管费等15%以上。

信托产品基本上附加了“利率挂钩”条款，例如挂钩1年~3年期的不同贷款利率。 利率上调后，信托收益率将与实际贷款利率持平，房地产商综合价格将进一步上涨，一般为普通银行贷款利率的2至3倍或更高。 融资方面临不堪重负的风险，不仅信托合同约定的高期望收益难以实现，甚至连信托本金也有失去的风险。

《每日经济信息》记者表示，目前的银信合作没有过去的盛况，但市场上并没有灭绝。 业内人士表示，投向房地产的银信合作产品属于组合投资类，但此类产品采用资金池方法运行，很少向新闻公开。

业内人士指出，对银行来说，发行包括房地产在内的银信合作产品，相当于将本来通过直接贷款赚取利差的高质量项目转让给储户，这是不划算的。 但是，银行依赖高收益率的银信合作产品，可以吸收目前极其稀少的存款。

随着监管的频率和加强，商业银行面临的资金压力加大，年内很可能会发生包括“借势”理财产品在内的多种形式的储蓄热潮。

“通常，信托企业选择的是中高级的房地产项目，开发商的资质和楼盘的价格比较有保障。 ’股份制银行的资产管理经理说。

但是，今年以来，投入房地产的银信合作理财产品很少出现。 “目前没有这方面的新销售产品。 从去年年末发售开始就没有发过。 ’大资产管理经理说。

据用益信托事业室不完全统计，上周( 2月14日( 2月20日)，有16家银行和9家信托企业参加了发行125家银信财富化产品，发行数量环比增长29家。

从投资方法来看，上周发行的投资组合投资类产品有90种，发行量为72%； 发行债券类产品12种，占9.60%； 发行信托贷款类产品8项，占6.40%； 发行的权益投资类和外汇类产品数量均为4种，分别为3.20%； 发行证券投资类产品6种，占4.80%； 发行一种信用资产类产品。

社科院金融研究所金融产品中心研究员王伯英在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前，组合投资类和债券类产品占主导地位，投向房地产的银信合作产品通常属于组合投资类。

“投资组合投资类由资金池法运营，具体投资方向的公布并不特别详细。 ”她进一步指出，节后银信合作理财市场相对平静。

据不完全统计，年1月投入房地产的银信产品仅有8种，数量比为1.22%，均为中最低投入。 其规模难以估计。

业内人士表示，目前金融市场是银信产品的首要投入。 记者了解到，本周发行的4款银信合作产品中，资金投入均为金融市场。 根据今年1月的数据，投入金融市场的银信产品数量达到了92.98%。

事实上，对银行来说，除了投入金融市场外，包括房地产投入在内的银信合作产品没有成本。 “银行发行这个产品，就像‘造福人民’一样。 ’上述股票银行理财经理认为，本来银行直接向公司贷款来赚取利息差，但现在把这部分利润让给了储户，而且都是高质量的项目，所以不划算。

但是，银行转让的不是“圣诞老人”，而是高质量的项目，另外，银行依赖高收益率的银信合作产品来吸引存款。

“现在投资者要看哪里的利率高，然后把钱转移到哪里。 》该理财经理表示，打包信托的理财产品是收益率最高的银行理财产品。

随着房地产调控政策的频繁出台，作为地产商融资的首要渠道之一，信托企业作为受托人对房地产项目企业的风控措施也相应加强。

业内分析人士认为，房地产信托最大的风险不是产品结构设计的风险，而是房地产市场的系统性风险。 随着房地产调控政策不断加强，房企现金流量越来越紧，房地产交易量的锁定延长了房企的资金回收周期，房地产公司的资金压力进一步加大。

根据信托业协会公布的年度数据，截至去年四季度末，信托资金中投资房地产的资金余额达到4323.68亿元，一季度增长545.48亿元。

《每日经济信息》查阅了信托企业近期发行的房地产集合信托产品，公开资料显示，信托企业为保证产品到期兑付，在房地产项目企业设立了多个“防火墙”，加强了风险控制措施。

以本信托年末发行的《浙江珍贝房地产股权投资集合资金信托计划》为例，产品证明信托资金通过增资的方式投资于浙江珍贝置业有限企业，用于湖州市仁皇山新区s18地块项目建设。

据悉，该信托计划的认购起点为100万元，募集资金规模不超过1.5亿元，信托期为18个月，预计年化收益率为11%至12%。

从产品结构设计来看，与上述具体房地产项目相比，该信托通过股权担保、土地抵押等方法，为实现产品到期的预期收益加入了多层保险。

例如，该信托通过增资股份的70%和项目企业股权担保的方法，管理了项目企业100%的股权； 项目企业还将仁皇山新区的s18地块50000平方米以上的土地开采权抵押给了该信托。

在此基础上，本信托设立专项资金监管账户，保管上述项目企业的资金和项目销售收入，并对信托资金和项目销售收入进行全程监管； 另外，任命董事、印信管理等高级管理层，同时对企业经营管理的重要事项拥有否决权。

华融资产的一位负责人指出，房地产信托最大的风险不是产品结构设计的风险，而是房地产市场的系统性风险。

“目前，房企的资金压力尚不清楚。 年下半年，随着房地产企业资金周转压力加大，更多的房企缺钱。 ”

这些相关人士进一步指出，监管政策不断加强，房企现金流量紧张，对房地产交易量的监管将延长房企的资金回收周期，房地产公司的资金压力将越来越大。

“从目前情况看，房地产信托产品整体上是成功的，没有出现重大的变卖困难的例子。 《信托企业净资本管理办法》出台后，信托企业管理的资金规模与净资本挂钩，房地产信托业务风险系数高，无法大规模开展，加大了房企通过信托融资的价格和门槛。 ”。

上海一家信托企业的营业员根据《每日经济信息》表示，房地产开发项目的收益率主要受土地价格、项目售价和管理价格的影响，通常利润至少在30 %~40 %以上，如果风险管理得当，则为11%

《每日经济信息》调查显示，知名信托企业，如平安信托，主要进行“睿石系列全功能房地产基金信托计划”，证书上只显示信托资金的投资方向为房地产及其相关领域，没有明确提到信托资金投入的具体项目。

“现在投资者正在排队。 现在募集的资金超过了发行资金。 》据中国对外贸易信托有限企业(以下简称外贸信托) )的内部工作人员介绍。

《每日经济信息》记者采访时表示，目前房地产信托收益率普遍提高，但公司目前仍关注大型房地产住宅类项目。 而且，随着今年房地产政策的一些变化，一些信托企业将眼球转向了保障房建设。

据信托统计数据显示，信托企业上周发行15种信托产品，发行规模19.14亿元，其中8种产品共计11.38亿元投资房地产，其发行金额和募资规模占总量的比例均超过50%。

“现在很多房地产公司都给我们做融资产品，但我们只要选择高质量的房地产企业项目，那些觉得有点小同时也有风险的公司，就会直接拒绝。 ’上述外贸信托的内幕告诉记者。

年11月，银监会下发《关于信托企业房地产信托业务风险提示的通知》，信托企业对房地产信托业务进行合规风险的自我调查，进一步规范房地产信托产品的业务范围。

上述外贸信托相关人士告诉记者，银监会的要求不是停止房地产信托业务，而是与一些不规范的房地产企业合作的信托业务风险太大，需要规范。 因为今年新年外贸信托发行了上述产品。 “现在，我们关注的可能是住宅类项目很多。 ”

“今年稍微小一点的开发商通过信托融资的价格会变高，难度也会变大。 ”普益富信托研究员陈朋真说。

一家大型信托企业的内部人士向记者表示，目前该企业也在进行房地产信托，但今年由于监管政策变得严格，风险将提高，从而促进房地产信托业务结构的变化。

“随着政策的变化，信托机构正在构思新的一年不动产信托业务模式。 新的商业模式偏向于基金型房地产信托产品，融资项目则倾向于商业房地产。 ”记者表示，“类基金型信托产品期限更长，投资项目多样化，不投资单一的房地产项目，而是采取组合的投资方法，但该产品对信托企业的房地产项目管理能力和风险控制能力要求更高

此外，投资者对房地产信托产品的热情并未因政策调控而减少。 据外贸信托的上述相关人士介绍，该企业发放的“外贸信托富荣16号(华远九都汇贷款项目)集合资金信托计划”的募集资金为2亿元，目前认购资金超过了这个水平。 据了解，该产品的预期年收益已经达到10%~11%。

“第一，我们的收益率非常高，对于已经超募的部分，只能根据投资者的投资额和时间进行取舍。 》据外贸人士介绍，该产品的判断价值以3.726亿元现房为抵押，抵押率为59.8%。

上述大型信托企业人士也表示，楼市新政对房地产信托产品的影响首先取决于政策是否影响房地产价格，即最终房地产价格是否下跌。

陈朋真记者表示，新楼市调控政策必然影响房地产市场，特别是在按照建设工程作为抵押品的情况下，风险更大。 如果产品本身采取了较好的风险控制措施，例如抵押率低，风险相对较小。

“今年可能也有兴趣建设保障房，但很多信托企业感兴趣。 这也受到政策的鼓励。 ”。 上述大型信托企业的人说。

年前，银监会发布的《关于信托企业净资产计算标准若干事项的通知》显示，单类房地产融资信托业务中公租房类融资的风险系数降至0.5%，其他房地产类融资为1%。 集合类房地产融资信托业务中公租房廉租家系融资的风险系数为1%，其他房地产类融资为3%。 分析表明，这表明今年的政策大力支持保障房建设，明显支持信托企业进入保障房行业。

“一个重要的理由是，今年的保障房几乎不受楼市调控政策的制约，同时政府有保证，风险也比较小。 所以，信托企业也开始积极关注保障房行业。 ”陈朋真说。

“保障房的收益率比其他不动产信托产品要低一些，但由政府主导，风险也小，也很受稳健投资者的欢迎。 ’上述大型信托企业的人说。

这些外贸信托企业的内部人士也表示，“目前关于保障房的研究很少，但今年也备受关注。 说到底只是一个政策支持的行业”。

据消息，从今年年初至今，中信信托在江苏淮安和武进推出了3个保障房建设信托项目，同时也持续关注保障房行业的融资项目。 天津信托、平安信托等企业也以不同的方式介入了保障房建设项目。