“19天盖57层高楼背后 房地产离工业4.0还有多远？”

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◎经记者白垩静出生于深圳

远大集团19日建造57层高的大楼的消息引起了业界对房地产工业化的兴趣。 这不会成为整个房地产领域“第二次爆炸”的核心动力吗？ 景瑞控股主席阎浩说:“中国的房地产工业化没有达到2.0、3.0，但德国已经实现了4.0。 中国的房地产工业化还有很大的快速发展机会。 ”那么，这些机会到底体现在那些方面呢？ 房地产工业4.0给关联公司带来的，是爱还是痛？

19天建成57层楼，远大的速度给当地产业带来了巨大的冲击。 过去10天，房地产最火热的话题莫过于此。 景瑞控股主席闵浩提出了房地产工业4.0的概念，使行业沸腾。

房地产工业化前景很好，但实际落地并不容易。 在现代化模式下生产建筑，最核心的障碍是预制构件必须在项目附近制作，因此地区市场必须足够大。

即使价格高，房地产领域也无法迅速工业化。 但是，生产的低功耗、低污染，使得急于改善空燃气质量的公众迫切希望房地产的工业革命早日实现。

困难重重的工业化

大楼建设很快，开市很慢。 19日，57层，平均每天3层。 远大集团这座建筑的建设速度非常惊人，引起了许多群众的质疑。

一位建筑工程师告诉《每日经济信息》记者，按照之前流传的建设方法，必须等混凝土干了才能继续楼上的灌溉，所以通常至少三四天内无法建设一楼。

远大集团能够迅速建设的理由并不神秘。 即住宅产业化，事先在工厂生产轻钢、混凝土预制构件等，现场组装，大幅度进行干式作业代替湿法作业，其外观和普通建筑一样。

总之，其核心是减少浪费，提高建设效率，规模化后降低价值成本。

但是，建设速度的形成是从年至今，远大集团的加盟商有6家，并没有增加。 一位业内人士对记者表示，公司经营必须首先考虑利润，在不愁卖房子的时候，开发商一定会用最熟悉的方法快速建房。 住宅产业化会缩短工期，但在投入初期，没有成熟的施工工人和熟悉标准化设计的设计院，贸然开工难度大，而且价格也不高。

这些相关人士表示，自去年以来，政策频繁出台，目前构件厂也存在较大的产能缺口，但由于远大集团的“加盟费过高”，很少有人愿意加盟。 据《每日经济信息》报道，远大集团的加盟费为4亿~7亿元左右。

未来的市场供不应求

住宅产业化项目能比较有效地降低能耗，如万科上海新里程项目施工中降低约20%的施工能耗，约60%的用水量、混凝土损耗和钢筋消耗品、约80%的木材损耗、施工垃圾和装修垃圾

但是万科没有全面推进产业化。 这是因为住宅产业化的生产还是以当地资源为主。 万科方面表示，由于各地构件厂分配不均，许多地方没有合格的构件厂。

宜居中国的住宅产业化和绿色快速发展联盟副秘书长于维伟对《每日经济信息》记者表示，构件运输半径有限，太远在价格上不划算。 据他介绍，目前做得较好的城市如沈阳等，都有围绕住宅工业化生产的产业链园区。

供给量并存的问题是，没有一定规模的市场消化，供给侧不能经常快速发展。 魏伟表示，自去年以来，由于楼市下行导致房企改革倒退，再加上近期利好因素政策的叠加，市场诉求绝对值较大，构件厂供给较少，基本不用担心销量。 如果能迎来建筑面积达到数十万平方米的大型项目，半年的产量就可以消化了。

最好的突破口可能是保护室

另一方面，供给侧因市场小而不完全，另一方面，诉求侧从价格上考虑试验水的人很少。 谁想先迈出第一步？

维伟表示，产业链的培育，目前以政府主导为首要，仅几家房企压力就很大。 在住房保护行业，政府开始诱惑产业化方法的使用，有了越来越多的扶持政策，推进速度会更快。

其中一些已经在深圳付诸实践。 从今年开始，深圳住宅用地项目和政府投资建设保障住宅项目要100%实行产业化。

在深圳保障性住房实践在全国多个城市重现的情况下，住宅产业化市场将迅速举办，房企试水热情高涨，规模化后，建设价格有望低于以前流传的方法。

产业化的建设方法也将极大地处理保障房的质量问题。 南京幸福城保障房项目使用预制装配式混凝土剪力墙结构技术后，基本消除了房屋常见的渗漏、开裂、空鼓现象。

除此之外，政府还有很多可以工业化开发的公共项目。 以深圳前海为例，万科前海公馆招商总教练何岚表示，前海公馆是与政府合作的项目，“产业化率达到100%”。

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是什么阻止了万科住宅的产业化

◎经记者白垩静出生于深圳

像造车一样盖房子，不是梦。 但是，住宅产业化并不是简单的“积木”，而是建立统一的模块，通过流水线批量生产通用零部件，进行标准化设计，最后将各种零部件拿到工地进行组装。

生产方法的转变无疑是以大幅缩短建设工期、提高质量、高周转为运营模式的房企的福音。 但是，目前所有领域的住宅产业化发展缓慢。

这种状态随楼市进入下行空之间而变化。 由于市场质量要求的提高和政府提供的优惠政策，相当数量的住宅企业开始探索住宅产业化。

产业链组合不完善；

万科推进住宅产业化由来已久。 第一个真正意义上的住宅产业化项目——上海浦东万科新里程，2007年已经开工。 但是万科的产业化很慢。 截至2007年，累计实施住宅产业化技术的建筑面积700多万平方米。 每年有1800万平方米以上的万科销售面积。

万科作为先行者面临的问题，其实是整个领域处于培养期的缩影。

万科建筑研究中心高级专业经理杨飞向《每日经济信息》记者表示，没有全面推进，很大程度上与部分地方构件工厂资源短缺有关，并不是所有地方都适合上马住宅产业化项目。

去年在万科东莞住宅产业化研究基地看到，所谓预制构件在生产现场内将钢筋纳入标准形状模具，浇注混凝土，直接生成柱子、楼梯、地板、墙面等，产品种类广泛，还包括花坛、石凳等园林配景。

深圳市建筑科学研究院副院长刘俊跃表示，住宅产业化发展缓慢的首要原因是产业链不完善。

记者了解到，国内构件厂技术、生产能力水平参差不齐，规模较大者，如北京建工旗下的构件厂，技术在领域内处于上游，但多受到高效益政府的建设工程，规模较小者无法满足房企的诉求。

为什么要推高建设价格

黄金时代领域利润丰厚，市场对卖方有利，因此许多开发商宣传住宅产业化的意愿不高。

宜居中国的住宅产业化和绿色快速发展联盟副秘书长于维伟表示，市场过渡到白银时代后，由于对建筑、人工价格以及市场质量的关注，住宅企业开始聚焦于住宅产业化。

住宅产业化的本质之一是降低价值成本，加快资产周转率，但由于产业链不完整、生产规模小、标准混乱，初期住宅企业的建设价格没有如期下降，反而上升了。

在万科2007年的上海项目中，王石表示，土建价格比原有基础增加40%，规模达到10万平方米后，这个数字将从40%下降到25%。

即使在8年后的今天，住宅产业化的建设价格也比以前流传下来的建设方法要高一些。 记者了解到，预制构件多为自主报价，由于技术、管理的不同，价格各不相同，这些零部件量大，因此对建设价格有影响力。

日本住宅产业化的组装比例平均为65%，这个数字太低了，对住宅企业来说不合算。

万科公布的一系列新闻显示，从pc外墙、预制楼梯到轻钢龙骨石膏板隔墙，其装配零部件逐渐增加。 但是，目前其装配比例明显提高，没有数据表明，许多项目使用工业化生产方法只存在质量提高、渗漏处理等问题。

建筑工业化的基础是设计的标准化，设计标准化的基础是模块化、模块化。 万科广深地区总部副总建筑师在推进住宅产业化时表示。

于维伟表示，价格高的原因之一是目前标准不统一，没有国标、行标，各种户型尺寸不同，导致模板数量大幅上升。

另外，预制装配式的生产特点还会影响住宅企业的生命之根——现金流。 另一方面，使用预制装配式后，整体工期缩短，但工期对主体结构的影响非常小，房企无法大幅缩短从拍摄地到预售的时间，退费速度没有明显加快。 另一方面，由于预制构件是事先制作好的，住房企业的支付时间反而会提前。

这种情况在深圳可能发生了变化。 去年11月，深圳市政府宣布，从今年开始，产业化住宅可以从主体建设提前到2/3，建设到1/3。

试验项目价格很高，所以必须依靠以前传下来的项目来做薄。 但是，公司首要的一定是股东的利益。 许多业内人士多次呼吁政府增加住房产业化补贴。

去年，深圳市政府提出，对自愿实施产业化办法建设的公司，奖励3%的建筑面积。 北京、上海、合肥、沈阳等地也制定了各种优惠政策。

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推进建筑工业化建设工厂既技术又困难

◎每次经过记者路易丝从上海出发

将墙壁和屋顶等各种“零部件”搬运到建设现场，用“搭积木”的方法建造住宅，在日本已经不是什么新鲜事了。 在中国苏州，来自日本的开发者也尝试了这种方法，大大提高了建筑效率。

工业化成熟的国家和地区需要这种模式。 但是，从经济角度考虑，价格不会下降。 推进建筑工业化的最大动力是政府和大众对环境保护的要求。 无论在什么样的地区人口都很少的国家，这种诉求越来越强烈。

追求效率

在上个世纪日本经济发展阶段，所有人失去了等待的耐心，成家也不例外。 日本人觉得在工地上一幢幢幢房子已经过时了。 由于相关领域的技术非常领先，日本国内的工业基础很好，当仁不让成为建筑工业化的先锋。

在日本的“住宅工厂”中，建筑物的各个构成部分被细分，按部门生产，从管线上下来，运到施工地点。

卫民房地产蔡为民告诉记者，在建筑工业化快速发展的初期，日本也遇到过一点问题，最大的难点是现场组装，不容易把各个部分的零件一次顺利组装成一个。 “并不是一个工厂生产所有的零件，如果相关的零件种类太多，就容易发生‘不兼容’的问题。 ”蔡为民说。

在日本，“搭积木”还面临着一些小问题。 经过协调，零部件很快到达建筑工地，建筑速度也很快，但容易因细节问题不完善而带来严重的问题。 电路埋线、水管的分布……哪怕稍有疏忽，都会全盘皆输。 “日本也经过长时间的过程，经过反复改良，终于成熟并提高了效率。 ”蔡为民说。

政府推进

“在香港，我们也可以‘成家’。 大约十年前就有人这么做了。 ’一位港资开发商销售经理告诉记者。

香港选择了这个方法，第一推动力来自政府。 在以前流传下来的施工方法中，建筑现场会产生很多垃圾，造成原料的浪费。 香港特区政府部门致力于这个问题，在宣传廉租房的过程中，首先要落实。 负责保障室建设业务的开发商根据要求，在广东省设立工厂完成“预制”的过程，然后运到工地进行“组装”。 “最核心的问题是绝对不能偏移。 工厂的前期准备错误的话，去现场会发生严重的问题。 ’上述销售经理告诉记者。

用这种方式建设，从价格的角度来看是不划算的。 香港开发商在实行这一模式的过程中经过仔细的计算，包括工厂应该设在价格较低的地方，但距离不能太远。 否则，会大幅提高运输价格。 在工地组装的过程中，由于水泥凝聚等工序减少，对周边环境的污染也大大降低了。 “但是，我从没见过香港的开发商来内地做。 ”。 上述销售经理说。

前期判断非常重要

用这种方式进行建筑施工，可以更快完成，减少城市大兴土木带来的交通压力和环境污染。 缩短时间，加快开发商资金回收。

蔡为民告诉记者，这种方式在中国宣传的最大问题来自“人”。 这个模式对精细度要求很高，需要很多有质量有经验的人才，比如一线工人和负责监督的工程师。

“中国的房地产领域发展太快了，培养不出那么多工人和工程师。 工厂的技术指标可以提高，也许达不到日本的水平需要很长时间，但在“软件”方面需要很长的过程。 ”蔡为民说。

高力国际执行董事汪蓓告诉记者，建筑工业化在西方国家已经比较普遍，特别是任何钢铸造结构的建筑，“零件”都可以“模块化”。

由于各个国家的条件不同，推进建筑工业化面临的问题也不同。 日本是一个人很少的国家，开发项目时需要考虑其所在。 如果模块的体积很大，就需要考虑运输问题。 道路太窄了，搬不动吗？ 前期的判断很重要。

汪蓓认为，这种方法最大的好处是在工地管理，施工简单、清洁、好操作。

“中国到处都有开发项目，绝对有进行建筑工业化的实力。 关键是开发者，新技术的引进、时间、熟练度。 工厂在中国很容易开设，但是很难的是后续技术能跟上。 ”汪蓓说。