“从“配菜工”变身“好厨师” 商业地产步入重构时代”

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□杜冉乐

12月10日，在香港股市招股的万达商业地产因附有o2o概念，机构已估值3000亿元。 这似乎让长期低迷的商业地产再次看到了希望。

年被认为是“中国商业房地产的重要一年”，商业房地产大量建设，也不断受到互联网和电商行业的冲击。 面对这样的环境，开发商纷纷提出了跨境转型、商业重构等未来商业房地产规划，进一步扩大了商业房地产的投资比重。

那么，中国的商业地产下一步将如何突围？ 突围的钥匙在哪里？ 应该如何接受网络思维？ 日前，中国购物中心产业信息中心主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利参加“成都商业地产年峰会”，强调商业地产需要回归本质，重构价值链。

在郭增利看来，处理国内商业地产的系统性问题，关键是要从过去的“惣菜师傅”变成“好厨师”，一定要建立新的协同关系，尊重市场诉求和规律，特别是改变自古流传的老朽经营模式，普遍诉求。

商业“闭环”不发达

机构统计数据显示，目前国内商业地产爆炸性增长后，出现了严重的局部过剩。 这个结果的后续效应是各大房地产企业资金链的压力，商业房地产的招商、运营、人才等各个环节比较难有效衔接。

但是，许多房企纷纷全力以赴加快资金回收。 以成都为例，蓝光地产今年10月以来推出了临街商业“10年零月供应”模式。 绿地集团西南事业部也推出了商业地产“定制化”的全销售模式等。

这些看似变革的方法，给房企带来了一线希望，许多企业品牌的房企都在加速商业房地产的配置。 但是，郭增利再次泼了瓢冷水。

“中国的商业地产这个冬天恐怕很长，我们可能经历了太多真正的痛苦。 由于整个商业地产处于亚健康状态，许多公司处于不健康状态。 ”郭增利强调说。

从郭增利来看，整个商业地产应该回归本质。 根据产品逻辑，所有产品在进入市场时都有自己的需求，并与自己的落地优势相联系。 但从全领域的角度来看，商业房地产和大企业的产品逻辑一定会致力于长期的投资回报。

根据郭增利的理解，商业房地产主要分为四个属性，首先是房地产属性，然后是金融属性，第三是商业属性，最后是社会属性。 分别对应的是地产商、运营商、零售商和顾客。 这是构成闭环的商业房地产价值链。

“房地产属性的推动力是在经济增长过程中自然形成的，是中国经济增长的必然成果，大部分开发商之所以出类拔萃，得益于整个经济形势的快速发展。 ”郭增利解释说，中国的gdp增长率达到一位数，接下来将出现第二个属性。

有趣的是，商业不动产的金融属性与商业属性密切相关。 郭增利表示，越来越多的商业项目通过资本市场获得高估值或高投资转化率，是商业应扮演的角色。

但是，即使满足这三个属性，目前的商业地产仍存在不足之处。 郭增利说:“很多平台都一样。 你和我都有。 客人只选择他最认可的百货商店。 社会属性是表达当地客户最关心的服务，具有强烈的地域文化。 ”

上述闭环模式看起来很直接，但在实际操作过程中，郭增利认为目前的公司应该无视客户，无论是零售商还是百货公司都应该为客户服务。 在金融属性方面，“许多购物中心无法通过资本市场进行判断，任何基金企业都不会收购这些项目。 越来越多的房企依赖自身的现金流组建商业综合体，商业房地产整体的风险也在增加。 ”郭增利强调，要破解领域的困局，只靠某一方是不行的。

从“厨师”转向“好厨师”

事实上，美国、澳大利亚、日本等发达地区的商业地产投资，经过多年的市场积累和不断的探索，已经形成了各具特色的商业模式和地域特征，这为国内商业地产此后的快速发展提供了参考意义，不必让我们绕道而行。

中购联的研究报告显示，以美国为例，当地购物中心体现在城市空之间的因素上，主要以投资性基金为主，以追求现代的费用方法和生活习惯。 另一方面，澳大利亚购物中心注重高费用粘性、全功能组合、注重社会化和生活化的居民服务，投资特点是区域性组合，以养老金投资为主。

“与美国和澳大利亚不同，日本的购物中心追求服务上的满足感，重视零售和服务功能的市场优化，投资的特点是商业主导型的区域开发和土地利用。 ”根据上述研究报告。

近年来，随着九龙仓、太古、新鸿基等企业品牌房企进军内地楼市，香港房企的商业房地产操作理念也被引入内地。 比如成都国际金融中心( ifs )就是九龙仓布局成都的代表作。 他们为比较内地和香港商业综合体的差异提供了直观的参照物。

根据上述研究报告，目前香港购物中心的首要趋势是向泛时尚化、泛生活化发展，核心价值是与轨道交通设施建设协同快速发展，强调持有型和运营型商业房地产投资，而内地购物中心则以城市更新和新区开发为载体

郭增利总结说:“香港购物中心的发展对内地房企最重要的参考之一是顾客体验的转变，支出行为从过去的单纯购物变为了综合诉求。 也就是一站式的诉求”。

面对电子商务的冲击，以前流传下来的零售商不是节节败退，而是被迫寻找转型之路。 郭增利表示，移动网络的出现，让顾客随时可以改变自己的想法，某种商品有可能很快在互联网上被比较。 在客户越来越多的选择权的情况下，如果不能满足个性化的费用体验，就会导致客户流失。

的危机下，郭增利给商业地产商开了良药。 他认为，房企应该从过去的“惣菜师傅”成为“厨师”，一定要建立新的协同关系，尊重市场诉求和规律，特别是要改变自古流传的老朽经营模式，回归普遍诉求、区域设施学习网络思维。 通过增进与客户的交流，使商业地产成为大家生活交流的场所。