“李进港离任近一年瑞房尚未转危为安”

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经过记者卢曦从上海出发

年始，瑞安房地产(以下简称瑞房) )的高层交换血液，被认为是罗康瑞继承人的行政总裁李进港辞去了工作近30年的瑞房，罗康瑞暂时回归大局，进行内部提拔，稳定了管理层。

李进港在瑞房历经多年战功，但就任行政总裁两年后，企业饱受移动困境和资金问题之苦，业绩大跌。 二度离山的罗康瑞提出18~24个月完成转型的口号，计划通过减少转移项目、出售非核心资产、加快开发销售步伐等措施使企业重回正轨。 根据计划，变革的效果将在下半年显现。

明年下半年改革材料将见效

他是1986年加入瑞房的“元老”级人物，原行政总裁李进港年1月宣布辞职。 2001年，李进港从香港迁往上海，负责瑞虹新城，相继开发武汉天地、佛山岭南天地等项目。

瑞房模式是先开发商业房地产再销售住宅，由于前期的投入和运营，住宅项目的收益率往往很高。 但到了年，李进港接替罗康瑞全面掌管瑞房后，瑞房的业绩开始大幅波动。 年瑞房销售额48亿元，比去年同期下跌43%，净利润比去年同期下跌41%。 ~年，瑞房一直处于大跌的状态。 在这一背景下，多年来被视为瑞安新一代领导人的李进港最终黯然离职。

在加紧高层换血后，再次出山的罗康瑞对管理层框架展开了一系列重组。 瑞房方面向《每日经济信息》记者表示，年初重组后，执委会和管理层将全面负责企业日常工作，并通过定期会议决定项目和销售战略。 各独立团队可以根据项目进度和市场情况调整战略，加强项目自主权。 “预计今后18-24个月可以看到改革的效果。 ”

最初的10月只实现了年目标的53%

瑞房规定的年销售目标为130亿元，其中常规房地产销售80亿元，商业房地产销售50亿元。

但是，根据企业11月5日公布的数据，前10月累计合同房产销售额为69.35亿元，比去年同期下降21%，仅实现了年目标的53.35%。

熟悉瑞房的香港房企相关人士表示，瑞房近年来面临房地产搬迁难题，亟待转型，但由于高层动荡，企业未能及时转型。 当时上海新天地的成功模式是开发商业房地产，运营成熟后通过翠湖天地这一豪宅项目的出售回收资金。 但是，这种模式在上海和其他二三线城市很快就失去了作用，居民的维权意识很强，因此，目前住房项目的移动需要时间，瑞房的许多项目至此落后。

另外，瑞房多年来不仅租赁和出售商业房产，而且租金回收周期长，因此资金回收缓慢。 “上海新天地很火爆，但都是低密度项目，租金不是很高。 ’香港企业家说。

因此，对商业项目“惜售”的瑞房近年来也为了提高资金运营的效率，开始少量出售整个项目。 年11月底，瑞房与买方阳光保险集团签署框架协议，重庆渝中区重庆天地公司天地2号办公室房产和停车位销售同年12月，瑞家企业向中国人寿信托出售建设中的上海商业房产今年5月30日，瑞家企业将杭州西湖天地项目全部出售给金稻投资有限企业； 今年8月，瑞房出售了虹桥天地朗廷酒店和新天地朗廷酒店的权益。

值得观察的是，对于西湖天地项目的销售，罗康瑞曾大叫“很遗憾”。 “风调雨顺的时候大家都很好，项目可以持续很久。 但是在楼市低迷的阶段，资金变得更加重要。 ”香港企业家说。

除了抛售项目，面对资金的压力，瑞房不得不选择高价融资的方法。 今年6月，瑞房宣布，5年内将向亚洲和欧洲机构投资者发行5亿5000万美元的优先股，利率为9亿9.625%，净利润为5亿3700万美元。 贷款利率高于企业今年2月发行的3年总额25亿元的优先股，后者的利率只有6.875%。

通过出售项目、融资缓解资金压力，瑞房希望通过积极的销售战略改善企业经营状况。 瑞房方面表示，企业未来将在一二线城市继续重点开发总体规划综合社区项目，主要包括以城市为中心的总体规划社区、交通枢纽项目、知识型社区项目三大类。

另外，对于备受外界瞩目的中国新天地上市计划，瑞房方面回答说:“虽然也要看市场情况，但必须得到各相关的批准。”