“龙头房企中报俱出炉：下一个倒的真不是万科”

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随着8月25日保利地产半年报公布，招保万金四大a股龙头房企每半年全部到齐。 “半年考卷”出现分化，两家纯利上升，两家纯利下跌。

半年来，4家顶级公司的供应高峰期集中在下半年，去库存将在9、10月间决战。 由此看来，那时价格的厮杀似乎是不可避免的。

收益性的分化显着

4家主要房企中，2家净利润同比增长，2家净利润大幅下跌，多年来单边上涨的黄金时代一去不复返。

4大房企中最后一家发布了每半年的报纸，保利地产财务指标增长率为上半年最漂亮的一家。 企业营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，比去年同期分别增长11.31%和12.19%。 领域毛利率普遍下跌时，保利的毛利率水平没有上升，在报告期内，企业房地产结算毛利率为32.27%，比去年同期增长1.36个百分点。

其次是万科。 万科半年报显示，上半年营收409.62亿元，比去年同期减少1.04%的归属于上市公司股东的净利润48.09亿元，比去年同期增长5.55%。 此外，万科上半年房地产业务毛利率为21.88%，比去年同期下降1.90个百分点，继续呈现下跌态势。

金地集团半年报显示，期内企业实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别比去年同期减少13%和14%。 值得注意的是，企业盈利达到90亿8400万元，比去年同期增长3.29%，净利润仅为1亿5800万元，大幅减少49.91%。 房地产业务毛利率为21.35%，比去年同期下降5.81%，净利润率为1.74%，比去年同期下降1.95%。

与金地同日发布半年度招商房产，同样陷入业绩大幅下滑的困境。 1至6月，企业累计签注面积121.82万平方米，签注金额179亿元，比去年同期分别减少10.47%和10.35%。 上半年营收160亿4700万元，同比减少0.54%，净利润17亿8500万元，比去年同期大幅下降30%。 毛利率从33%下降到28%。

对住宅企业来说，华东地区楼市调整拉动和短平快产品转型促销等市场因素是毛利下降的主要原因。 从各季度来看，供应高峰期集中在下半年，出货量去库存将成为9、10月市场的主旋律。

“严重灾区”的毛利率下降

一直以来被认为是暴利领域的房地产，现在在市场的自发调整中，开始回归中利领域。 从4家主要房企来看，3家房企的毛利率较去年同期下跌。 由此可见，部分房企重点布局华东、华南等地以前曾传入楼市繁荣区，但今年已成为调整的重要灾区，成为影响这些企业毛利率的重要原因。

面对半年报担忧的金地集团，银河证券房地产领域首席拆船师赵强认为，企业毛利率下降主要是因为企业华东、华中、东南地区的毛利率水平未达到企业整体毛利率水平。 半年报显示，企业主力结算项目为慈溪鸿悦、武汉名郡、南京万向城、扬州艺境和上海艺华年等，结算金额分别为9.3亿元、7.8亿元、7.8亿元、6.6亿元和6.1亿元。

顺便说一下，除南京万向城项目税前毛利率19%外，其余主力结算项目毛利率均在11%以下。 “由于主力结算项目毛利率较低，拉动企业综合税费后毛利率从4.6个百分点降至16.2%，为历史最低。 ’中金企业的静静鞭和赵强有同样的观点。

一些地区的拉动也是招商引资房地产毛利率下降的原因。 中信建投发布的研究报告显示，在加快招商房地产扩张、积极调整产品结构加快周转的态势下，预计高毛利地区和产品类型占有率将有所下降，全年总毛利水平持平。

与此不同，大型国有企业的利润特征在领域分化中更加突出。 四大房企中，市场化程度较高的万科和金地毛利率基本在20%左右，而央企代表保利和招商至今仍保持着32%和28%的高毛利率。 半年报中，保利强调了央企身份融资价格的特点，由此也解释了在领域信用艰难的大环境下企业净利润大幅增加的原因。

急于在库存决战下半年去

据四大房企上半年报纸报道，上半年业绩有所增减，但无一例外都将大量供货集中在下半年。 确保库存、增长业绩，无疑是包括大型房企在内的几乎所有领域第三季度、第四季度的主旋律。

金地公告称，企业下半年可销售总商品值约900亿，其中库存约570亿，新推商品值约330亿，去库存是黄金下半年的首要任务。 赵强表示，从往年月度销售数据来看，金地销售集中在下半年，从7月新推楼盘的数量来看，未来两个月的推量将明显增加，预计下半年的销售数据将进一步好转。

“新推值按照60%左右的去化率推算，预计这家企业每年实现480亿的销售额。 ”悄悄地用鞭子表示。 根据这一预测，金地去年超额完成430亿目标至450亿元后，今年的销售仅增长30亿元。

由于上半年抛售少，招商房地产必须实现500亿元的销售目标，下半年也肯定会释放大量出货量。 截至6月底，招商房产到手价约270亿元，下半年将新上调约450亿元，总商品价格将超过700亿元。 另外，下半年新推价格占有率将大幅上升，中小户型面积结构将更大，一二线城市将达到新推价格的84%。

“现在出现了一些积极因素，表明下半年的经营环境有可能比上半年好。 ”万科总裁郁亮说。 基于这一评价，万科也将下半年作为抛售量的出货窗口，企业高层表示，下半年的企业业绩将更加充分。

“在这几年的调整和快速发展中，龙头房企也出现了明显的内部分化。 ”中信建投证券房地产领域首席拆房师苏雪晶表示，以前常说的“保险万金募集”的说法，可能已经不成立。 这一年间，万科和保利的销售额千亿以上，招商和金地还在500亿左右徘徊。