“中国房企“留学”大考：高周转技能国外行不通”

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经过记者顾家彦从广州出发

对于目前“留学”海外的万科、绿地、碧桂园、中海、苏宁环球等房企来说，需要学习越来越多的技能。

中国住宅企业在海外开发，除了技术关闭外，还需要当地的政策关闭、法律关闭、文化关闭。 不仅如此，国内房地产公司习惯使用的“高周转”技能在海外市场也将“无效”。

澳辅诚集团董事长陈寅对《每日经济信息》记者表示，在开发、预售、售后服务制度更完善的海外市场，如果没有对当地政策的深入了解，尽管国内房企拥有强大的资金实力，但也能轻松实现“高周转”模式。

“高转速”面临着许多制约

许多开发者表示，“高转速”已经成为中国内地开发者的基本技能。 没有能力“高周转”的公司，在当前市场上几乎没有迅速发展的机会。 但是，在国外，在中国房地产市场练习的这种“硬”本领几乎没有用。

在马来西亚新山，中国地产商迅速向当地人销售的能力，碧桂园金湾项目从拿地到销售只需要7个月。 另外还得知，去年12月成功获得土地的富力地产新山项目最早将于今年内上市。 另外，碧桂园今年2月成功建成的澳大利亚雷多花园也将于今年内公开发售。

“上述例子只是少数，很多中国房地产企业之所以迅速发展到海外，是因为不了解当地的法律法规，得不到足够的人才和材料，工期维持不当，国内擅长的‘快速开发’模式无法在海外发挥。”

白兮兮表示，据英国当地报纸报道，去年5月，一家中国地产商为了在英国伦敦皇家码头获得高质量项目，并尽快开工项目，该公司试图向英国政府申请引进中国队和工人，但最终 “英国政府对引进外国劳动者有明确的规定，要得到签证的批准，必须是不足型的职业。 上述开发商在拿地之前对当地法律不是很了解，所以很被动”。

白西表示，英国政府对建筑工人的工作时间也采取了严格的保护措施。 劳动者每天最多需要8个小时，中途需要2个小时的休息时间，但报酬是内地劳动者的9~10倍。 另外，英国政府制定的环境保护法规定，建筑工地每天早上9点前、下午6点后不允许施工，加上英国市民公共假期是国内的两倍以上，受诸多因素的叠加影响，该项目的开工时间不得不推迟1~2年。

陈寅也向记者透露，国内排名靠前的房企几年前花了4500万澳元在悉尼取得土地。 场地性质为工业用地，但该地块内仍有其他人采用的仓库。 国内可能很容易处理这类问题，但在澳大利亚，政府卖了土地后就不会过问这些事件了。 开发商如果想移动对方的仓库，不仅要得到对方的同意，还必须找新的地方赔偿损失，结果谈判几年都没能达成共识，至今仍无法工作。

“在海外市场，特别是发达国家，从土地的拥有到开工都有完备的法律法规，因此开发者必须遵守规则循序渐进。 国内地产商往往追求短速度，所以有时也会选择“捷径”。 同样的方法在国外成熟市场上完全行不通，”陈寅说。

另外，严格的预售金监测制度也对房企资金回收产生较大影响。 记者了解到，在马来西亚，房地产项目可以在未开工时销售，但购房者此时只需支付总房款的10%作为首付，根据马来西亚的预售制度，必须逐步交付房款 澳大利亚的预售制度更为严格，购房者支付的首付的10%存放在政府监管的账户中，剩下的90%在交房之前需要银行放贷。

这进一步提高了开发者对产品的质量要求。 如果开发商是某个工程的一环，质量不如意，等待他们的很可能是买家拒付购房款，或者取消前期的预售合同。

质量和服务可能影响销售

在澳大利亚有开发经验的香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，失去了“高周转”的王牌，中国房企在产品开发、物业管理等行业的劣势明显，很难成功吸引海外买家进入当地市场。

长期以来，中国住宅企业崇尚“开发快、销售快”的快速发展模式。 尽管这种批发商式的经营战略给公司规模的扩大带来了很大的帮助，但是在产品本身和物业管理等行业的投资却非常少。 黄立冲认为:“与国内购房者相比，国外购房者更重视产品质量和物业服务，中国房企如何快速弥补这一软肋面临较大挑战。”

根据中房协公布的《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书》统计，目前100家房企中92%的公司正在推进产品系列化和标准化开发，各公司平均拥有3.7条产品线，几乎所有一线房企拥有多条产品线和多条产品线 另外，由于缺乏较大的利润，很多房企在项目销售后对物业服务投资较少，国内客户的物业服务满意度长时间处于低位。

对此，白西表示:“目前在英国开发房地产的中国房企中，70%以上的公司客户目标指向中国投资者。 但从长远来看，这部分买家的购买力毕竟有限，满足当地买家的诉求是持续快速发展的根本。 ”他告诉记者，以英国为例，物业管理是购房者最重要的因素，声誉好的国内老字号公司和国际物管公司管理的物业更容易获得购房者的青涩，中国房企与国内公司竞争一点特点都没有。

此外，许多海外国家对住宅质量和售后服务要求严格。 白西表示，在英国，根据相关法规，如果住宅质量有问题，开发商可能在当地被禁止建设住宅，或面临巨额赔偿。 黄立冲也告诉记者，澳大利亚的商社大多是装修交楼，产品保修期长达7年。

黄立冲认为，“中国房企应该抱着学习的心态，虚心学习国外房企先进的开发管理经验，弥补产品和物流管理方面的不足，进而提高公司的竞争力，更好地为国内市场服务。”

最大的风险是喜欢捷径

由于海外市场存在更加成熟透明的政策法规，开发商必须诚实地按照当地的政策、法规完成房地产开发。 不过，白西表示，许多开发商希望在海外市场“复制”国内的成功模式，从而“走捷径”，这可能给企业带来巨大的开发风险。

在前面的例子中，开发商想向英国政府申请引进中国队，在工人被否决后，通过与伦敦市协商，想冲破法律底线引进中国工人。

事实上，不仅是英国，中国的房地产商也在挖政策空的孩子，让公司在海外实现和国内一样的快速发展速度。

西表示，想走这样的捷径的想法是海外市场最大的风险。 国内在这条路线上迅速扩张的中国地产商在这个层面上“失足”，很可能付出沉重的代价。