“一季度投资总额超2600亿 房企集体为旅游地产烧钱”

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经记者胡廷鸿叶书利徐学成刘兴斌从深圳北京广州出发

广西壮族自治区北海、海南的“天涯海角”……很多在房地产行业生活了十几年的“老人”至今还记得20世纪90年代的旅游城市的楼市泡沫。 泡沫破裂的时候，出现了大量的“腐朽的建筑物”，当地的住宅产业从此沦落。

现在，在楼市调控的大背景下，新景点的泡沫又开始消失。 从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳傣族自治州，如今随处可见开发商以旅游胜地的名义跑马的影子。

2009年以来，旅游和文化产业的快速发展日益提升到国民经济战术支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养护、养老诉求的旅游房地产开发成为开发商争夺投资的热点，旅游房地产开发达到白热化阶段。

据统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产领域前100强公司中，至少有三分之一介入了旅游房地产行业。

据旅游网初步统计数据显示，年一季度，全国旅游房地产投资持续井喷，近1亿元的合同项目近70个，总规模达2600多亿元。 今年1~4月，全国房地产投资总额为15835亿元，可见对旅游房地产的投资热。

住宅企业涌入观光地

和商业地产一样，随着房地产领域快速发展的形势变化，更多的房企为了调控而选择了旅游房地产行业，想要抢占下一个房地产领域的经济高地。 近年来旅游经济的上升也带动了旅游房地产的投资热潮。

实际上，国内旅游房地产项目从2006年、2007年开始逐渐增加。 据中信投研报报道，截至年底，国内已有50多家房企进入旅游房地产，相关项目金额超过3000亿元，旅游房地产项目投资占全年全国房地产开发投资48267亿元的比重超过6.2%。

从开发商密集的海南岛到惠州东海岸、长江三角洲区域、山东半岛、环渤海区以及云南的西双版纳傣族自治州、滨海度假区到内陆山水园林，众多开发商在旅游房地产项目中运营着“赛马场”。

目前，旅游房地产的代表性房企包括华侨城、香港中旅、万达集团、中信、华润、雅居乐以及中弘房地产、金融街等，众多开发商也打算进入这个行业。

据报道，在西南边疆西双版纳傣族自治州，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的多家大型开发商将数千亿资金投向该地区，成为继海南之后的第二大投资热土

今年一季度以来，开发商抢夺景区的步伐越来越快。 中坤集团拟投资500亿开发云南普洱。 恒大地产计划建设哈尔滨太阳岛西区旅游项目150亿。

盲目投资会导致收入下降

目前，根据行业的一般划分方法，大致可以分为开发旅游地、开发旅游商业地、开发旅游度假项目、开发旅游住宅。

事实上，近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势有所下降，旅游房地产投资收益有所下降。

香港旅游年报显示，位于珠海的海泉湾度假项目年业务收入达4.22亿港元，但净利润亏损达2000万港元，全年亏损3.20亿元。

对此，业内人士认为，海泉湾度假项目开发较早，经营模式没有准明确位置，旅游房地产产品只有酒店、温泉等，自有房产较大，没有可售房产项目，因此项目投资回收资金缓慢，产生亏损

目前，海泉湾度假村二期项目正在建设中，该项目有可能调整产品结构，增加房地产项目。

除香港中旅外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目全年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。 华侨城认为，年企业旅游收入下降的首要原因是东部和泰州华侨城结算的旅游房地产比去年同期下降。

事实上，近年来开发商纷纷掀起旅游房地产热潮，而业内人士认为，目前国内旅游房地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定的市场风险。

与住宅地产相比，旅游地产开发规模大、投资占有率高、开发周期长，面临着一定的运营管理课题。

世界各地产华南战术顾问营业部总监邓志国认为，之所以出现赤字，是因为在旅游地产项目开发和产品定位上，需要考虑旅游产品与住宅产品之间的开发比例。 持有型房地产面积大，短期内不容易回流资金，如果有高财务价格，旅游房地产项目的运营将更加困难。

他指出，旅游房地产开发除了面临国家经济政策调控房地产市场的系统性风险外，还面临着越来越多的市场风险，即对市场定位的认识是否正确。

“在某个地区应该这样做，但是你这样做了，客人一定不会买。 开发商的产品定位和市场诉求有差异，这是景区开发的一大风险。 ”邓志国说。

旅游地面临着融资难题

为了规避现金流风险，目前大部分旅游房地产开发项目都提前了房地产的可售时间，以确保后期开发资金的安全。 实际上，不仅运营资金的安全面临风险，景区的项目管理也有风险，运营价格也会上升。

邓志国表示，目前大部分旅游房地产项目后期运营不好，后期物业管理也不完善，特别是滨海物业。 由于海边长期无人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，房屋维修率相应增加，对滨海度假区产品的采用和管理提出了越来越多的要求。

迄今为止，关于观光地，有真正的不动产休假旅行的说法。 邓志国认为，旅游房地产目前还不太规范，这么多年旅游房地产不好做的原因之一是旅游房地产融资难。

目前，在旅游房地产开发行业尚未找到成熟的融资模式，虽然以前传到了融资行业，但旅游房地产项目由于投资回收期长，难以获得融资。

“商业地产有很多基金介入，不知道建立旅游地产基金会使用什么样的参与形式，我们也在研究中。 ’邓志国表示，纯粹的商业贷款很少贷给旅游房地产项目。

在此之前，旅游房地产项目融资少是因为地价便宜，前期投入价格低。 随着旅游房地产项目开发的增加，其开发价格要求也越来越高，进行了数十亿、数百亿的开发投资，旅游房地产融资诉求越来越大。

对此，邓志国建议，旅游地的开发最好与有相关开发经验的专业机构进行合作。 联合开发将成为未来旅游地的趋势。